​LEG Immobilien: Ein regional fokussierter Immobilienbestandshalter mit gutem Dividendenwachstum

16.08.2019 | Frank Seehawer

LEG Immobilien Aktie

Immobilien-Aktien zeichnen sich durch stabile Cashflows aus, die durch stetig wiederkehrende Mieterträge begründet sind. Häufig profitieren auch die Aktionäre von den stabilen Cashflows über hohe Dividendenausschüttungen.

Wohnraumknappheit und Inflation können schließlich dazu führen, dass die Mieten in Zuzugsgebieten langfristig steigen – und damit auch die Dividenden. Soviel zur Theorie und groben Investment Thesis.

Ein führender deutscher Immobilienbestandshalter, der sich seit zwei Wochen auf der Topscorer Liste der Levermann-Strategie befindet, ist die LEG Immobilien (ISIN: DE000LEG1110).

Das Unternehmen ist über die letzten Jahre durch gezielte Zukäufe zu einem der größten deutschen Immobilienbesitzer herangewachsen. Ob der Düsseldorfer Immobilien-Konzern wirklich eine gute Kaufgelegenheit sein kann, werden wir in dieser Analyse überprüfen.

Unternehmensprofil der LEG Immobilien

Die LEG Immobilien (LEG) ist ein Bestandshalter von Wohnimmobilien mit Schwerpunkt Nordrhein-Westfalen. Zum Stichtag des 30. Juni 2019 gehörten knapp 131.000 Wohneinheiten zum Immobilienportfolio des Düsseldorfer Unternehmens – 98 % der Immobilien befinden sich in Nordrhein-Westfalen.

Die Immobilieninvestments des Konzerns ordnet LEG den Segmenten High-Growth-Markets, Stable-Markets sowie Higher-Yielding-Markets zu.

Zu Investments des Segments High-Growth-Markets gehören beispielsweise Immobilien aus den Städten Münster, Düsseldorf oder Bielefeld. Diese zeichnen sich durch eine geringe Rendite aus, verfügen jedoch über ein größeres Wertsteigerungspotenzial. Zum Halbjahr 2019 wurden 31,6 % der Immobilien den High-Growth-Markets zugerechnet.

Immobilien des Segments Stable-Markets kommen beispielsweise aus Städten wie Dortmund, Essen oder Mönchengladbach. Solche Investments verfügen über ein ausgeglichenes Profil von Rendite und Wachstum. Mit einem Anteil von 36,8 % stellt dieses Segment den größten Anteil am Immobilienportfolio.

Dem letzten Segment, Higher-Yielding-Markets, sind Immobilieninvestments aus Städten wie Duisburg, Bochum oder Gelsenkirchen zugeordnet. Diese zeichnen sich durch hohe Renditen aus bei einem geringen Wertsteigerungspotenzial. Dem Higher-Yielding-Markets Segment wurden 30,1 % in der Immobilieninvestments zugeordnet.

Die restlichen 1,4 % des Immobilienportfolios der LEG befanden sich außerhalb von Nordrhein-Westfalen.

Ein paar Immobilienkennzahlen der LEG Immobilien – Mieten steigen bei geringer Leerstandsquote

Die durchschnittliche Miete je Quadratmeter im Immobilienportfolio belief sich zum Stichtag des Halbjahresbericht 2019 auf einen Wert von 5,77 Euro – bereinigt um Zukäufe ist dieser Wert um 2,9 % gestiegen. Mit 3,6 % befand sich die Leerstandsquote auf einem niedrigen Niveau.

Die Investitionen in das Immobilienvermögen stiegen im ersten Halbjahr 2019 um 15 % auf einen Wert von einer 117 Millionen Euro oder 13,12 Euro je Quadratmeter. Bis zum Jahresende 2019 soll dieser Wert auf 30 bis 32 € je Quadratmeter ansteigen.

Bilanzwerte und NAV

Werfen wir einen Blick auf die Verschuldungssituation zum 30. Juni 2019. Insgesamt wurde eine Nettoverschuldung in Höhe von 4,55 Milliarden Euro ausgewiesen.

Die durchschnittliche Restlaufzeit betrug 7,3 Jahre und wurde mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,6 % finanziert. Knapp die Hälfte der Finanzschulden hat eine Restlaufzeit zwischen sechs und acht Jahren.

Den Schulden standen bilanzierte Immobilienwerte zum 30. Juni 2019 von 11,38 Milliarden Euro gegenüber. Die Kennzahl Loan-to-Value, welche das Immobilienvermögen in Relation zu den Schulden setzt, beläuft sich auf 40 %.

Der Net-Asset-Value gemäß EPRA wurde zum Stichtag des Halbjahresberichts 2019 mit einem Wert von 7,2 Milliarden Euro ausgewiesen (103,90 Euro je Aktie).

Langfristige Aktienkursentwicklung der LEG Immobilien-Aktie – Aktienkurs leicht über NAV


LEG Immobilien Chart

Quelle: Wallstreet-Online.de, Stand: 16.8.2019.

Eine Immobilienaktie mit Dividendenwachstum

Die LEG Immobilien ist Immobilieninvestoren nicht nur als verlässlicher Dividendenzahler bekannt, sondern auch als einer, der die Dividende stetig erhöht.

So wurde ausgehend vom Jahr 2013, in dem eine Dividende von 1,73 Euro gezahlt wurde, die Ausschüttung stetig auf einen Wert von zuletzt 3,53 Euro erhöht – was einem durchschnittlichen Wachstum von über 15 % jährlich entspricht.

Ausblick: Für die kommenden Jahre weiteres Wachstum

Der Ausblick für die Jahre 2019 und 2020 bleibt positiv. Erwartet wird ein FFO I in einer Spanne von 338 bis 344 Millionen Euro bei einem um Zukäufe bereinigten Wachstum der Mieten von 3,0 bis 3,2 %. Die Leerstandsrate wird für 2019 leicht geringer erwartet. Nach Aussagen des Management sollen 70 % der FFO I zur Dividendenausschüttung bereitgestellt werden.

Für das Geschäftsjahr 2020 wird das FFO I zwischen 356 und 364 Millionen Euro erwartet. Das um Zukäufe bereinigte Mietwachstum soll zwischen 3,2 und 3,4 % liegen. Investitionen in das Immobilienvermögen sollen im Jahr 2020 mit 31 bis 33 Euro je Quadratmeter auf einem ähnlich hohem Niveau liegen wie für 2019 erwartet.

Levermann Kennzahlen-Analyse

LEG Immobilien Levermann Analyse

Kommen wir nun zu der Analyse wichtiger Kennzahlen der Levermann-Strategie des Portals aktien.guide.

Insgesamt erhielt die LEG Immobilien anhand der Levermann-Kriterien fünf Punkte. Hauptsächlich bekam die LEG diese für einen mittel- bis langfristig positiven Kursverlauf, die Reaktion auf die Veröffentlichung der letzten Quartalszahlen, sowie einer soliden Eigenkapitalquote von 42,3 %.

Auch für die günstigen Bewertungen, gemessen am aktuellen sowie dem durchschnittlichen Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV), gab es insgesamt zwei Punkte.

Punktabzüge gab es bei den Analystenmeinungen sowie dem negativen Gewinnwachstum.

Fazit – ein solider Immobilienwert für die Watchlist

Immobilieninvestments sind für langfristige Anleger immer eine interessante Überlegung. Allein die Aktienkursentwicklung verdeutlicht, dass die Immobilien-Nische der LEG gute Renditen abwirft. Der Ausblick für 2019 und 2020 deutet auf weiteres Wachstum hin.

Gemessen am KGV erscheint das Unternehmen günstig, am NAV-Wert jedoch nur noch fair bewertet.

Der lokale Investitionsfokus auf die Region Nordrhein-Westfalen ist Fluch und Segen zugleich. Einerseits kann sich das Unternehmen hier von globalen Risiken abkoppeln, andererseits existiert ein regionales Klumpenrisiko.

Die aktuelle Diskussion zur Mietpreisbremse müsste man allerdings im Hinterkopf behalten. Außerdem gerät die bei Immobilieninvestoren beliebte Expansion über Servicegeschäfte, immer stärker in Verruf und könnte eine stärkere rechtliche Regulation hervorrufen.

Beide Sachverhalte könnten dazu führen, dass die Mieten am Ende nicht mehr so stark angehoben werden können, wie in der Vergangenheit.

Eine Klimaschutzdebatte, wie sie aktuell geführt wird, ist ebenfalls nicht gut für Besitzer von Altimmobilien.

Nicht zu vergessen bleibt, dass wir uns historisch gesehen in einem Zinstief befinden. Sollten die Zinssätze mittel- bis langfristig wieder steigen, so könnte dies starke Auswirkungen auf die Bewertung Immobilienaktien haben.

Die Aktie der LEG Immobilien kommt daher erst einmal auf die Watchlist der Levermann-Strategie.